Analise o imóvel antes de dar o lance.

É comum. O comprador tem direito à posse, mas a desocupação pode depender de pedido ao juízo (leilão judicial) ou de ação de reintegração de posse (leilão de banco). Na análise, estimamos o caminho, o prazo e o custo antes do lance.

Há situações em que a arrematação pode ser desfeita — por exemplo, por falha na intimação do devedor. Nesses casos, o valor pago é devolvido, mas o processo pode levar tempo. A análise prévia existe justamente para identificar esses riscos antes do lance.

Depende do edital e do tipo de leilão. No leilão judicial, o edital não pode transferir ao arrematante os tributos anteriores à arrematação, como o IPTU (STJ, Tema 1134). O condomínio atrasado, se o edital não disser nada, em regra é pago com o próprio valor da arrematação (CPC, art. 908, § 1º); se o edital informar a dívida e atribuí-la ao comprador, ela fica com quem arremata. No leilão de banco, vale o que dizem o edital e a Lei 9.514/1997. Verificamos isso caso a caso.

Em alguns leilões, sim — principalmente nos de bancos. O edital diz se é possível. Recomendamos ter o crédito aprovado antes do lance, porque os prazos de pagamento costumam ser curtos.

Na maioria dos leilões, não por dentro. Por isso a análise de documentos, da vizinhança e da situação de ocupação pesa tanto na decisão.